Sondereigentum Gemeinschaftseigentum

Was ist Sondereigentum? Was gehört zum Gemeinschaftseigentum? Wer trägt die Kosten?
Hier finden Sie Unterschiede und Beispiele

Info: 
Die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist insbesondere dort wichtig, wo es um die Fragen der Kostentragung von Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten geht.

In der Regel trägt der einzelne Wohnungseigentümer nämlich die Kosten und Lasten, die sein Sondereigentum betreffen, während alle Wohnungseigentümer zusammen die Ausgaben für das Gemeinschaftseigentum gemeinsam zu zahlen haben.

Darüber hinaus regelt die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung- und Instandsetzung (und damit auch die Kostentragungspflicht, vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.10.2016 – V ZR 91/16 – ) der Eigentümer untereinander.

Sondereigentum

Der Gegenstand des Sondereigentums ist in § 5 WEG geregelt. Konkretisiert wird dieser Umfang nochmals durch die Teilungserklärung sowie BGH-Rechtsprechung.

Zum Sondereigentum gehören im Allgemeinen:

  • die Räume der Wohnung inkl. Bodenbeläge und Tapeten
  • Einbaumöbel
  • Heizung: Ab der Verzweigung von der an sie nur noch eine Wohnung betreffen, gehören alle weiteren Leitungen und Einrichtungen zum Sondereigentum der jeweiligen Wohnung
  • nicht tragende Wände innerhalb der Wohnung
  • Fliesen (auch auf dem Balkon!), Fugen, Teppiche, Tapeten
  • Kücheneinrichtung
  • Sanitärinstallationen: Badezimmereinrichtung inkl. Wasserhähne und Eckventile, die hinter der Wasseruhr angebracht sind
  • Kellerraum und Dachboden
  • Elektroinstallation ab dem Abzweig der Hauptleitungen (z.B. Steckdosen)
  • Parabolantennen auf dem Balkon
  • Markisen, die sich auf Balkonen befinden, deren Raum zum Sondereigentum gehört

Die Zuständigkeit für Mängel am/im Sondereigentum liegt i.d.R. beim Eigentümer/Vermieter.

Gemeinschaftseigentum

Im Unterschied zum Sondereigentum berechtigt Gemeinschaftseigentum den jeweiligen Miteigentümer nur zum Mitgebrauch (§§ 13 II, 14, 15 WEG), während das Sondereigentum andere Wohnungseigentümer vom Gebrauch ausschließt und es dem Wohnungseigentümer erlaubt, mit dem in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben zu verfahren.

Zu Gemeinschaftseigentum gehören:

  • Grundstück und die baulichen Teile des Gebäudes, die für den Bestand erforderlich sind oder seiner Sicherheit dienen (z.B. Dächer, Treppen, Fenster, Flure, Fundament, Aufzug, Balkone, Fassade, Mauern, Treppenhaus, Gartenfläche, Briefkastenanlage)
  • Ebenerdige Parkfläche, an denen regelmäßig sog. „Sondernutzungsrechte“ für Eigentümer eingeräumt sind
  • Fenster
  • Heizungsanlagen bis zur Abzweigung der Leitungen von den Hauptleitungen zu den Wohnungen
  • Heizkörper und Thermostatventile (sofern in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung nichts anderes geregelt ist!)
  • Haustüre, Wohnungstüre und Balkontüre
  • Heizölvorrat
  • Leitungen (z.B. Gas- und Elektroleitung)
  • Zähler (z.B. Gas- und Wasserzähler)
  • Geräte zur Verbrauchserfassung (Heizkostenverteiler), dazu zählen auch Verdunstungsröhrchen
  • Hauseingangstüre inkl. Schließanlage
  • Gemeinschaftsräume (z.B. Waschkeller)

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