Sondereigentum Gemeinschaftseigentum

Was ist Sondereigentum? Was gehört zum Gemeinschaftseigentum? Wer trägt die Kosten?
Hier finden Sie Unterschiede und Beispiele

Info: 
Die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist insbesondere dort wichtig, wo es um die Fragen der Kostentragung von Reparaturen und Arbeiten zur Erhaltung geht.

In der Regel trägt der einzelne Wohnungseigentümer nämlich die Kosten und Lasten, die sein Sondereigentum betreffen, während alle Wohnungseigentümer zusammen die Ausgaben für das Gemeinschaftseigentum gemeinsam zu zahlen haben.

Darüber hinaus regeln die für jede WEG individuelle Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sowie Beschlüsse der WEG die Pflicht zur Instandhaltung- und Instandsetzung sowie zur Erhaltung (und damit auch die Kostentragungspflicht, vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.10.2016 – V ZR 91/16 – ) der Eigentümer untereinander.

Sondereigentum

Der Gegenstand des Sondereigentums ist in § 5 WEG geregelt. Konkretisiert wird dieser Umfang nochmals durch die Teilungserklärung sowie BGH-Rechtsprechung.

Zum Sondereigentum gehören im Allgemeinen:

  • Absperrventil/Absperrventil in den Wohnungen
  • die Räume der Wohnung inkl. Bodenbeläge und Tapeten
  • Einbaumöbel
  • Heizung: Ab der Verzweigung von der an sie nur noch eine Wohnung betreffen (i.d.R. ab Wasseruhr), gehören alle weiteren Leitungen und Einrichtungen zum Sondereigentum der jeweiligen Wohnung
  • nicht tragende Wände innerhalb der Wohnung
  • Fliesen (auch auf dem Balkon!), Fugen, Teppiche, Tapeten
  • Balkone und Loggien (Ausnahme: die konstruktiven Teile wie Bodenplatte und Balkonbrüstung)
  • Kücheneinrichtung
  • Rollläden innen
  • Sanitärinstallationen: Badezimmereinrichtung (z.B. Wasserhähne, Spülkästen, Waschbecken und Eckventile)
  • Silikonfugen
  • Kellerraum und Dachboden
  • Elektroinstallation ab dem Abzweig der Hauptleitungen (z.B. Steckdosen und Schalter innerhalb der Wohnungen)
  • Ventilzähler (=Absperrhahn und Wasseruhr als Einheit in einer Wohnung)
  • Parabolantennen auf dem Balkon
  • Markisen, die sich auf Balkonen befinden, deren Raum zum Sondereigentum gehört

Die Zuständigkeit für Mängel am/im Sondereigentum liegt i.d.R. beim Eigentümer/Vermieter.

Gemeinschaftseigentum

Im Unterschied zum Sondereigentum berechtigt Gemeinschaftseigentum den jeweiligen Miteigentümer nur zum Mitgebrauch (§§ 13 II, 14, 15 WEG), während das Sondereigentum andere Wohnungseigentümer vom Gebrauch ausschließt und es dem Wohnungseigentümer erlaubt, mit dem in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben zu verfahren.

Zu Gemeinschaftseigentum gehören grundsätzlich:

  • Grundstück und die baulichen Teile des Gebäudes, die für den Bestand erforderlich sind oder seiner Sicherheit dienen (z.B. Dächer, Treppen, Fenster, Flure, Fundament, Aufzug, Balkone, Fassade, Mauern, Treppenhaus, Gartenfläche, Briefkastenanlage)
  • Ebenerdige Parkfläche, an denen regelmäßig sog. „Sondernutzungsrechte“ für Eigentümer eingeräumt sind
  • Fenster (Hinweis: Oftmals abweichende Kostentragungspflicht innerhalb der WEG geregelt; schauen Sie in Ihre Teilungserklärung und die Beschlusssammlung!)
  • Heizungsanlage/Zentralheizung (z.B. im Keller) bis zur Abzweigung der Leitungen von den Hauptleitungen zu den Wohnungen
  • Hauseingangstüre, Wohnungstüre und Balkontüre
  • Heizölvorrat
  • Rollläden außen (Achtung Ausnahme: Wenn die Rollläden nicht in die Außenwand integriert sind und ohne Beeinträchtigung der äußeren Gestaltung montiert und demontiert werden können; vgl. AG Würzburg, 22.01.2015 – 30 C 1212/14 WEG)
  • Versorgungsleitungen (z.B. Gas- und Elektroleitung) außerhalb des Sondereigentumsbereiches
  • Zähler (z.B. Gas- und Wasserzähler)
  • Geräte zur Verbrauchserfassung (Heizkostenverteiler), dazu zählen auch Verdunstungsröhrchen
  • Hauseingangstüre inkl. Schließanlage
  • Gemeinschaftsräume (z.B. Waschkeller, Trocknungskeller, Heizungskeller)

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