Ihre Fragen – unsere Antworten

Fragen zur Hausverwaltung Zahner

Wir haben Versicherungen abgeschlossen gegen Vermögensschäden durch unser Handeln bei unseren Kunden.

Derzeit sind bei der Hausverwaltung Zahner drei Mitarbeiter(innen) für Sie tätig.

Seit Jahren ist es nicht einfach, verlässliche Dienstleister für die Umsetzung von Maßnahmen an den Immobilien zu bekommen. Durch jahrelange Erfahrung haben wir ein Netzwerk von verlässlichen Partnern aufgebaut.
Falls von der WEG erwünscht können diese auch in Ihrer Liegenschaft eingesetzt werden.

Grundsätzlich prüfen wir jede Anfrage gewissenhaft und unterbreiten Ihnen ein maßgeschneidertes Angebot.
Um die Kosten für die WEG-Eigentümer weiterhin gering zu halten, haben wir uns auf WEGs ab fünfzehn Wohneinheiten im Umkreis von 15 km rund um Hochheim (dazu zählen Flörsheim, Rüsselsheim, Mainz Kastel, Mainz Kostheim, Diedenbergen, Hofheim/Taunus, Kriftel, Hattersheim, Bischofsheim und Ginsheim Gustavsburg)  spezialisiert.
Bei Interesse an einem Angebot können Sie hier bequem eine Anfrage stellen.

Der Verwaltervertrag wird der WEG im Entwurf vorgelegt. Diese beschließt in einer Eigentümerversammlung die Wahl des Verwalters und den Abschluss eines Verwaltervertrages. Im Beschluss müssen die zur Unterzeichnung bevollmächtigten Eigentümervertreter (i.d.R. die Beiratsmitglieder) benannt werden.

Für die Übergabe der Verwaltungsunterlagen organisieren wir einen Termin mit der bisherigen Hausverwaltung und nehmen die Unterlagen, aufgelistet in einem Übergabeprotokoll, in deren Büro in Empfang. Die Unterlagen werden auf Vollständigkeit geprüft und anschließend in unserem Büro verarbeitet und nach dem System der Hausverwaltung Zahner aufbereitet.

Die meisten Verwaltungen arbeiten mit einer festen Monatspauschale pro verwalteter Einheit / Wohnung. Diese Pauschale liegt im Rhein-Main-Gebiet nach unserer Erfahrung bei 18,00 bis 35,00 Euro netto- – abhängig von Größe, Lage und Zustand des Hauses. In dieser Spannweite liegt auch unser Honorar.

Eine konkrete Zahl wird in einem Angebot genannt – Sie können jederzeit ein Anfrage stellen.

Einen ungefähren Richtwert, mit welchen Kosten Sie für die WEG Verwaltung rechnen können, finden Sie hier.

Sie können jederzeit hier ein Angebot von uns anfordern. Wir haben uns auf die WEG Verwaltung im Main-Taunus-Kreis (Rüsselsheim, Flörsheim, Bischofsheim) spezialisiert.

Fragen zur Abrechnung

Auf der Betriebskostenabrechnung finden Sie auch eine Position, welche die gesetzlich umlagefähigen Betriebskosten beinhaltet. Auf unserer Abrechnung sind all diese Positionen mit der „Zwischensumme umlagefähige Kosten“ zusammen gefasst.
Diese Kosten können auf den Mieter umgelegt werden. Darüber hinaus kann auch die Grundsteuer zeitanteilig vom Mieter verlangt werden. Beachten Sie, dass hierfür der individuell abgeschlossene Mietvertrag ausschlaggebend ist.

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir einen Mieterwechsel nur dann berücksichtigen können, wenn uns dieser rechtzeitig zum Abrechnungsschluss (i.d.R. 31.12.) gemeldet wurde. Wir haben dafür einen bequemen Online-Service eingerichtet.

Der Zahlungsbetrag setzt sich aus dem Wohngeld und der Instandhaltungsrücklage zusammen. Die Höhe des Wohngeldes und der Instandhaltungsrücklage wird im Wirtschaftsplan, der von der Gemeinschaft beschlossen werden muss, festgelegt. Die Höhe ist dann in der Regel so lange gültig, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird. Eine Abrechnungsbeispiel sowie einen beispielhaften Wirtschaftsplans unserer WEG Verwaltung finden Sie im Downloadbereich.

Die Wohnungseigentümer sind gemäß § 28 Abs. 2 WEG verpflichtet, dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschusszahlungen an den Verwalter, in der Regel monatlich, zu leisten.
Liegen die die tatsächlichen Ausgaben für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß Jahresabrechnung über den gemäß Wirtschaftsplan gezahlten Hausgeldvorschüssen, ergibt sich ein Differenzbetrag, der als so genannte Abrechnungsspitze bezeichnet wird. Über diese (zusätzliche) Restforderung und deren Verteilung wird im Rahmen der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung erstmalig beschlossen.

Grundsätzlich muss derjenige die Abrechnungsspitze tragen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit (dies ist i.d.R. ein Datum nach der beschlussfassenden WEG Versammlung im Folgejahr) Eigentümer der Wohnung ist BGH vom 30. November 1995 (Az. V ZB 16/95). Folglich steht dem Käufer das Guthaben aus dem vorangegangenen Abrechnungszeitraum zu, gleichzeitig ist er aber auch für Fehlbeträge verantwortlich.

Fragen zu Eigentümerwechsel/Nutzerwechsel

Steht ein Eigentümerwechsel oder Mieterwechsel an, benötigen wir sämtliche Daten zu diesem Vorgang. Hier die wichtigsten im Überblick:

  • Namen und Vornamen des neuen Eigentümers / Mieters
  • Komplette Anschrift des neuen Eigentümers
  • Erreichbarkeit (Telefon, E-Mail, etc.)
  • Personenzahl
  • Nutzen- / Lastenübergabe bzw. Stichtag
  • Zählerstände von Heizung, Warm- und Kaltwasser

Eine Vorlage finden Sie in unserem Downloadbereich. Alternativ haben Sie die Möglichkeit, uns bequem die Informationen über unseren Online-Service mitzuteilen.

Bei Veräußerung der Wohnung lassen Sie uns vom Notar bitte einen Nachweis (z.B. Kaufurkunde, Auszug aus dem Kaufvertrag, etc.) zukommen.

Die Hausgeldabrechnung erfolgt für den gesamten Abrechnungszeitraum mit dem neuen Eigentümer. Eine Trennung der Eigentumszeiträume ist rechtlich nicht vorgesehen, kann aber u.U. gegen Sondervergütung bei der Hausverwaltung angefragt werden (sog. „gesplittete Hausgeldabrechnung“). Den Eigentümerwechsel können Sie uns bequem über das Onlineportal mitteilen.

Die Rechtsprechung legt eine einheitenbezogene Abrechnung fest. Eine mögliche Verrechnung kann entsprechend den notariellen Vereinbarungen im Bedarfsfall direkt zwischen Verkäufer und Käufer stattfinden.

Leider ist für die Hausverwaltung durch die bloße Mitteilung über den Verkauf nicht erkennbar, wer ab wann neuer Eigentümer ist. Dem Eigentumsübergang gehen oft privatrechtliche, oftmals notariell gefasste Vereinbarungen voraus, deren Inhalt dem Hausverwalter üblicherweise unbekannt sind.

In aller Regel ist mit dem vertraglich formulierten Termin des „Überganges von Nutzen und Lasten“ nicht der Eigentumsübergang gemeint. Dieser Termin findet nämlich erst meist einige Monate nach dem Verkauf durch Grundbuchänderung statt. Das bedeutet, dass der Verkäufer also zunächst Hausgeldschuldner gegenüber der Eigentümergemeinschaft bleibt bzw. die Verpflichtung der Hausgeldzahlung gegenüber der WEG  grundsätzlich bis zur Änderung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch bestehen bleibt.

Die Hausverwaltung Zahner bietet als Gefälligkeit für den Verkäufer den Service, den im Kaufvertrag festgelegten Termin der Übergabe von „Nutzen und Lasten“ zu berücksichtigen.
Als Hausverwalter sind wir verpflichtet, lückenlos über die Möglichkeit des Hausgeldeinzuges (Widerruf Verkäufer und Ermächtigung des neuen Eigentümers zum Lastschrifteinzug liegen vor) zu Gunsten der Eigentümergemeinschaften verfügen.

Voraussetzung für diesen Service ist, dass wir im Vorhinein Kenntnis von diesem Termin sowie von den Kontaktdaten der Käufer haben. In der Praxis übersendet uns Ihr Notar daher rechtzeitig eine einfache Abschrift Ihres notariellen Kaufvertrages.

Praxis- TIPP: Sprechen Sie Ihren Notar ggf. darauf an, da dieser Service (gegenüber Ihnen als Verkäufer) nicht immer automatisch berücksichtigt wird.

Grundsätzlich benötigen wir neben Ihren Adressdaten auch das unterschriebene Lastschriftmandat für die Hausgeldzahlungen, um einen nahtlosen Übergang in die WEG zu gewährleisten. Die Vorlage des Lastschriftmandats finden Sie unter „Downloads“bzw. hier.

Die Informationen über einen Eigentümerwechsel können Sie auch bequem über unseren Online-Service mitteilen.

Praxistipp: Um den von Ihnen und dem Verkäufer erwünschten Zeitpunkt des Rechts- und Pflichtenübergangs zu berücksichtigen, weisen Sie den Notar bitte darauf hin, eine Abschrift des Kaufvertrages an uns zu senden.

Zusätzlich füllen Sie bitte das Formular „Eigentümerwechsel“ aus (siehe hier) und senden Sie es uns unterschrieben zu.

Fragen zur technischen Verwaltung

Nein! Schäden oder Mängel am Gemeinschaftseigentum sind zwingend an uns als Hausverwaltung zu melden. Wir kümmern uns um die Behebung und leiten die notwendigen Schritte unter Berücksichtigung evtl. Wartungsverträge und Gewährleistungsansprüche ein. Eine beispielhafte Auflistung, was zum Gemeinschaftseigentum gehört, finden Sie hier.

Sollten Sie zum genannten Termin dem Dienstleister keinen Zugang gewähren können, ist prinzipiell ein kostenloser Zweittermin möglich. Dieser wird jedoch vom Wärmedienst selbst festgelegt. Jeder weitere Termin wird kostenpflichtig und auch vom Nutzer selbst zu bezahlen.
Tipp: In der Regel ist auf der Terminbenachrichtigung des Ableseservices eine Telefonnummer für Rückfragen vermerkt, unter welcher Sie einen neuen Termin erfragen bzw. bei Bedarf einen kostenpflichtigen Individualtermin beauftragen können.

Bei einem Ausfall der Heizung kontaktieren Sie bitte zunächst den zuständigen Hausmeister. Die Erreichbarkeit finden Sie in der Regel an der Informationstafel im gemeinschaftlichen Treppenhaus. Bitte beachten Sie hierbei auch die Notdienst-Regelung in Ihrer Liegenschaft.
Darüber hinaus sind wir als Hausverwaltung zu informieren-  kontaktieren Sie uns schnell und einfach online oder telefonisch unter 06146 – 830 4334.

Regelmäßig können wir Ihnen durch unser Handwerker-Netzwerk innerhalb von nur 48h nach Schadensmeldung helfen.

Es besteht die generelle Möglichkeit eine Vertretungsvollmacht mit Weisungen zu den einzelnen Tagesordnungspunkten auszustellen. Bevollmächtigt werden kann grundsätzlich die Verwaltung und der Verwaltungsbeirat.

Schriftliche Vorlagen finden Sie kostenlos auf unserer Internetseite unter „Downloads“.

Alle Aufenthaltsräume, in denen bestimmungsgemäß Personen schlafen, sowie Rettungswege von solchen Aufenthaltsräumen in derselben Nutzungseinheit (z.B. Flure und Treppen innerhalb von Woh-nungen) sind jeweils mit mindestens einem Rauchwarnmelder auszustatten. Solche Aufenthaltsräume finden sich als Schlafzimmer, Kinderzimmer oder Gästezimmer insbesondere in Wohnungen, aber auch in anderen Gebäuden, wie z.B. in Gasthöfen und Hotels, Gemeinschaftsunterkünften, Heimen oder Kliniken.

Der Einbau der Rauchwarnmelder obliegt den Bauherrinnen und Bauherren. Bei bestehenden Gebäuden sind die Eigentümerinnen und Eigentümer für den Einbau verantwortlich. Die Verpflichtung der Eigentümerinnen und Eigentümer erstreckt sich ggf. auch auf den Austausch nicht mehr funktionstüchtiger Rauchwarnmelder durch neue Geräte.

Rauchwarnmelder werden nach der Norm DIN EN 14604 in Verkehr gebracht und tragen ein entsprechendes CE-Zeichen.

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